Сегодня рынок коммерческой недвижимости отыгрывает «ковидные» потери — доля вложений в нее от общего инвестиционного потенциала российского real estate в 2022 г. может вырасти с 50% до 75%.
Однако дальнейший рост возможен лишь при одном условии — соответствии существующих и строящихся объектов современным требованиям к комфорту и безопасности, а также юридическим нормам.
Между тем, у большинства существующих объектов — а это и построенные в советское время промышленные здания, складские комплексы , медицинские учреждения , и, построенные в 90-х – 2000-х годах торговые центры, у всех у них существует серьезная проблема — подходят к концу сроки эксплуатации вертикального транспорта и требуется замена на специализированные устройства или дооборудование лифтовыми шахтами.
Все это требует высокой компетенции исполнителей и комплексного подхода, учитывающего целый ряд нюансов, как технических, так и юридических.
Специалисты LIFT-IMPORT, которые имеют значительный опыт в решении всех перечисленных проблем, уверены: обеспечить такое обслуживание способна только специализированная организация, которая готова нести сквозную ответственность на всех этапах жизненного цикла вертикального транспорта — лифтовый генподрядчик. В этой статье, первой из цикла, мы расскажем об особенностях подрядного подхода, его преимуществах и дополнительных возможностях для заказчика.
Трудности подъема
Только в Москве и Московской области морально устарели более 30 % торговых центров, и похожая ситуация сложилась и в других сферах коммерческой (да и во многом жилой) недвижимости. В большинстве таких объектов истек или истекает срок службы вертикального транспорта — для лифтов он, по современным требованиям, не превышает 25 лет, для эскалаторов и траволаторов — 15. Модернизация же сопряжена со многими сложностями и требует учета комплекса обстоятельств — архитектурных, эксплуатационных и юридических.
«Если говорить о вертикальном транспорте, — подчеркивает Артем Исаев, технический директор LIFT-IMPORT, — то для него на рынке современной коммерческой недвижимости возникло много достаточно жестких требований, которые далеко не всегда можно без проблем реализовать на уже существующих морально устаревших объектах. Для офисных и торговых пространств — это повышенный уровень комфорта и безопасности, бесшумность, скорость работы и скорость исправления ошибки. Для складских и заводских зданий, помимо все тех же безопасности и комфорта, необходим учет специфики производств, транспортные аспекты, высокая энергоэффективность (лифтовое хозяйство может брать до 20 % от общего энергопотребления). Успешная реализации таких проектов требует не только комплексного подхода, но и сквозной ответственности на всех этапах организации работ, строгой финансовой дисциплины, гибких финансовых инструментов и многого другого».
К сожалению, реализуется такой подход далеко не всегда, часто потому, что владельцы зданий и арендаторы просто не имеют достаточной компетенции, чтобы трезво оценить всю сложность стоящих перед ними задач, найти адекватных исполнителей для их реализации и проконтролировать все аспекты работ на всех этапах.
Немаловажно и то, что модернизация требует серьезных единовременных инвестиций в оборудование и монтаж, а это далеко не всегда возможно — банки и лизинговые компании имеют достаточно консервативную политику в отношении мелких и средних заемщиков, и не склонны предоставлять им выгодные условия.
Как убрать границы ответственности?
Понятно, что состыковать работу нескольких подрядчиков достаточно сложно уже на уровне тендеров; кроме того, из-за организационных «люфтов» могут возникнуть ошибки при заказе, монтаже или обслуживании. Иногда такие ошибки фатальны: например, просчет на 2–3° при проектировании эскалатора для торгового центра из-за неправильного замера может привести к невозможности его работы и многомиллионным убыткам для организации.
«Сама идея лифтового генподрядчика, — говорит Артем Исаев, технический директор LIFT-IMPORT, — родилась из профессиональной, основанной на долгом опыте уверенности в том, что качественную и безопасную работу вертикального транспорта можно обеспечить только при комплексном подходе. Поэтому в нашей группе компаний разработана система, когда заказчик получает решение не просто „под ключ“, но с полностью прозрачным и экономически-обоснованным сопровождением на всех этапах, от идеи и ее воплощения „в железе“ до полного ввода в эксплуатацию и обучения персонала эксплуатирующей организации».
Фактически, лифтовый генподрядчик создает своеобразный «блокчейн»: каждый из этапов жизненного цикла техники плавно, без временных зазоров переходит в следующий, образуя непрерывную технологическую цепочку. Результат — повышение эффективности и надежности работы оборудования, снижение операционных издержек и трудозатрат — по аналогии с другими, смежными, отраслями, суммарный выигрыш может достигать порядка15 % по сравнению с прочими формами подхода к организации вертикального транспорта.
Среди возможностей, которые открывает работа с лифтовым генподрядчиком, стоит отметить возможность лизинга лифтового и эскалаторного оборудования. Она дает возможность заказчику упростить инвестиционный процесс и высвободить значительные средства, которые можно направить на насущные проблемы. Такая форма сотрудничества удобна владельцам и новых, и модернизируемых зданий, позволяя экономить до 30-40% от стоимости оборудования за счет оптимизации налогов. При этом схема работает с любыми объектами недвижимости, как коммерческой, так и жилой.
Уже сейчас по такой схеме реализованы успешные проекты. Это и мясокомбинат «Таврия» в г. Челябинске, и торговый центр в г. Дзержинске Нижегородской области, где модернизация была проведена с использованием лизинга. Применение этого финансово-инвестиционного инструмента помогло снизить единовременные затраты и общие издержки проекта.
Как и почему это работает?
LIFT-IMPORT работает на российском рынке более 10 лет, успев поучаствовать в таких сложнейших и уникальных проектах, как оборудование лифтами зданий на Шпицбергене и на российском Крайнем Севере, отельного комплекса на Сейшельских островах, трассы «Таврида» в Крыму и других. Благодаря тесному сотрудничеству с ведущими мировыми производителями вертикального транспорта, компания может организовать не только быструю поставку даже нестандартного оборудования, но и его сертификацию по российским правилам, как это было в случае несерийного трехтонного лифта для крупнейшего московского торгового центра «Европолис». Такой опыт и помог сформулировать парадигму лифтового генподряда:
✔ наличие в составе организации проектного бюро;
✔ существование собственной производственной базы и логистической структуры, позволяющей создавать и монтировать лифтовые шахты, опоры и приямки;
✔ полностью укомплектованный высококлассными профессионалами всех необходимых специальностей коллектив; постоянное повышение квалификации его членов и база для обучения сторонних специалистов;
✔ автоматизация при обработке заявок — заявка онлайн дает возможность получить оперативную обратную связь;
✔ возможность комплексной работы с разным оборудованием — пассажирскими, панорамными, грузовыми и автомобильными лифтами, а также эскалаторами и траволаторами;
✔ помощь в регистрации оборудования в Ростехнадзоре и вводе ее в эксплуатацию.
Все это дает возможность организовать ту самую «бесшовность», которая делает эксплуатацию вертикального транспорта полностью безопасной и беспроблемной на протяжении всего срока службы.
«Все из одних рук» — сегодня это наиболее актуальный подход к работе со сложным оборудованием, и вертикальный транспорт не исключение. Современная техника требует крайне серьезного и квалифицированного подхода и не терпит непрофессионализма на всех этапах работы. Именно такой подход гарантирует парадигма «лифтового генподрядчика», которую в России уже больше 10 лет успешно реализует LIFT-IMPORT, и мы обязательно расскажем о реализованных проектах в дальнейших статьях.
